지난 2010년부터 제주특별자치도가 시행하고 있는 부동산 투자이민제에 대한 부정적인 여론이 확산되고 있다. 중산간 난개발과 제주의 문화 정체성 훼손 뿐만 아니라 경제적 파급 효과가 미흡하다는 지적 때문이다. 외국인이 국내 휴양 콘도 등에 5억원 이상을 투자하면 국내 거주 비자를 받고, 5년이 지나면 영주권을 받을 수 있도록 한 이 제도와 투자진흥지구 제도가 실제 어떻게 시행되고 있는지 실태를 진단해본다. <편집자 주>

투자이민제의 시행 기간은 2010년 2월 1일부터 2018년 4월 30일까지다.

제도가 도입된 이후 제주거주 비자를 받은 외국인 증가 추이를 보면 2010년 3명을 시작으로 2012년 155명, 2013년 476명이었고 지난해말까지 1007명으로 늘어났다. 투자이민제가 시행된지 5년만에 1000명을 넘어선 것이다. 여기에다 제도 시행이 5년을 넘기면서 올해 첫 영주권자가 나올 것으로 전망되고 있다.

제주 거주 비자를 받은 1000여명의 외국인 중 중국인이 99%에 달하는 것으로 파악되고 있다. 중국 자본의 제주 잠식이 우려되고 있는 것도 이 때문이다. 이같은 투자 이민제의 부작용에 대해서는 이미 언론을 통해 수차례 보도된 바 있다.

<미디어제주>가 이번에 주목하는 부분은 휴양 콘도가 사실상 별장 형태로 사용되고 있다면 세금이 더 부과돼야 하는 것 아니냐 하는 대목이다.

실제로 지난 2009년 용인시가 골프장 내 콘도를 구입해 별장 용도로 사용한 모 법인에 대해 중과세를 부과한 사례가 언론에 보도된 바 있다.

당시 레저용 부동산인 콘도에 부과하는 표준세율 기준 2%가 적용되고 있었지만 용인시는 ‘실제로는 별장으로 이용하고 있다’면서 취득가액에 표준세율이 아닌 중과세율 10%를 적용해 취득세 등을 부과해 고지한 것이었다.

이에 해당 법인은 콘도가 아닌 별장 명목으로 세금을 부과한 데 대해 억울함을 호소하면서 감사원에 ‘취득세 등 부과에 관한 심사 청구’를 냈다.

하지만 감사원은 지난 2011년 초 이 청구에 대해 기각 결정을 내렸다.

감사원의 기각 사유를 보면 ‘콘도미니엄으로 등록돼 있지만 관리사무소 이외에 매점이나 문화체육공간을 비롯한 부대시설이 없는 등 콘도로 보기 어렵다. 또 실제 일부 또는 상시 주거용으로 사용하고 있거나 객실이 1인 소유로 등기돼 있는 등 별장으로 볼 수 있는 요인이 많다’고 밝혔다.

콘도를 사실상 별장으로 쓰고 있다면 세금을 더 내야 한다는 취지의 결정이었다.

다만 제주도의 경우 별장에 대해 중과세를 하지 않고 있어 용인시의 경우와 다소 차이가 있다. 국내 다른 지자체와 달리 지난 1999년부터 별장에 대해서도 일반주택과 마찬가지의 과세 표준을 적용하고 있기 때문이다.

이에 따라 콘도는 재산세 과표의 0.25%가 적용되지만 주택은 누진 적용이 돼 6000만원 이하인 경우 0.1%, 6000만원~1억5000만원 이하 0.15%, 1억5000만원~3억원 이하 0.25%의 과세 표준이 적용되고 3억원을 초과할 경우 0.4%의 과세표준이 적용된다.

외국인들이 투자이민제로 제주 거주 비자를 받기 위해 5억원 이상 투자를 해야 한다는 점을 감안하면, 콘도 분양 이후 이를 사실상 배타적으로 사용하고 있는 경우 일반주택의 0.4% 과세 표준을 적용할 수 있다는 얘기다.

이에 대해 도 세정과 관계자는 “분양을 받은 사람이 직접 관리하고 배타적으로 사용하는 경우 예외적으로 할 수 있는 사례가 있지만, 분양 사업자 등 관리자가 따로 있는 경우에는 일반주택으로 과세하기는 어렵다”고 말했다.

제주 지역의 상황은 어떨까. <미디어제주>는 지난 7일 휴양 콘도 분양 실태를 파악하기 위해 아덴힐리조트와 라온프라이빗타운을 찾았다.

먼저 방문한 아덴힐리조트의 경우, 관광숙박시설로 운영되는 객실은 30실에 불과했다. 리조트 내 커뮤니티센터에서 만난 한 직원은 “450세대의 콘도가 모두 분양이 이미 완료됐다”고 말했다.

이어 라온프라이빗타운에서는 좀 더 자세한 얘기를 들을 수 있었다. 934세대의 콘도 중 절반이 외국인 소유이고, 나머지 절반은 국내 법인 및 개인이 소유하고 있다. 분양이 완료된 시점은 지난 2013년 말이라고 한다.

이 곳 센터의 한 직원은 “외국인은 대부분이 중국인으로, 비자 연장을 위해 1년에 한 차례씩 방문하는 경우가 대부분이고 상시 거주하는 경우는 거의 없는 것으로 알고 있다”고 말했다.

다만 이 직원은 “재산권이 회원들에게 넘어간 상태이기 때문에 상주 여부는 파악하기 힘들다”면서도 “주거형은 거의 없고 별장 개념으로 운영되고 있는 것 같다”고 설명했다. 실제로 분양을 받은 회원 외에 다른 일반인 숙박을 받지 못하고 있는 ‘배타적 이용’ 개념의 별장 형태라는 것을 시인한 셈이다. 일반인 투숙객을 받는 호텔 객실은 51실에 불과했다.

<미디어제주>가 확인한 이 두 곳 외에도 현재 도내 곳곳에서는 휴양 콘도 분양 열기가 사그라들지 않고 있다.

물론 제주도로서는 콘도를 숙박시설이 아닌 주택으로 사용하고 있는지 여부를 확인하기가 쉽지 않은 것도 사실이다. 하지만 이들 휴양 콘도를 숙박시설인 콘도가 아니라 주택으로 볼 경우 투자진흥지구 지정의 명분을 잃게 된다.

그럼에도 불구하고 도내 대부분의 휴양 콘도 사업의 경우 투자진흥지구로 지정돼 각종 세금 감면 혜택을 받고 있다는 것은 주지의 사실이다. ‘이중 지원’이라는 특혜 논란이 제기될 수밖에 없는 이유가 여기에 있다.

홍석준 기자 다른기사 보기