휴양형 주거단지 향후 대책은?
휴양형 주거단지 향후 대책은?
  • 미디어제주
  • 승인 2015.03.25 11:37
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[기고] 이정민 전 제주도의회 정책자문위원
이정민 전 제주도의회 정책자문위원

지난 3월 20일 강모씨 등 4인이 제주특별자치도 지방토지수용위원회와 제주국제자유도시개발센터를 대상으로 제기한 휴양형 주거단지 토지수용재결처분취소 소송에서 대법원이 최종적으로 원고의 손을 들어줬다.

대법원이 판단한 사유는 먼저, 아무리 법리적으로 토지를 수용할 수 있는 사업이라 할지라도 그 사업이 가지고 있는 공익성 여부로 판단했다. 두 번째는 토지수용재결 처분취소를 다툼에 있어, 예래동 휴양형 주거단지가 도시계획시설인 유원지로 추진된 것이 유원지 지정목적인 “주로 주민의 복지향상에 기여하기 위해 설치하는 오락과 휴양을 위한 시설”이 아닌 카지노와 숙박시설 등 투숙객의 배타적 이용을 위한 각종 시설을 설치하는 내용이기 때문에 유원지의 구조 및 설치기준에 맞지 않아 유원지 도시계획시설 실시계획인가가 위법하기 때문에, 이에 근거한 토지수용재철 처분도 위법하다고 판단을 내렸다.

이 두 가지 이유는 제주국제자유도시개발센터가 유원지의 목적을 넘어서서 사업을 추진하고 있는 것에 대한 엄중 경고라고 생각한다. 이 두 가지 사유만으로 외국인 투자를 유치하여 추진 중인 사업 자체를 무효라고 했을 때 가져올 파장 등을 고려하면 쉽게 원고의 손을 들어주기 어려웠을 것이다.

대법원은 판결문에서도 피고 측이 제출한 자료를 토대로 “제주도지사는 피고 개발센터에 대한 휴양형 주거단지 개발사업 시행예정자 지정통보를 하면서 국토계획법에 의하여 도시계획시설 변경결정(유원지 해제, 축소 등)과 주거단지 조성이 가능한 도시관리계획이 수립・결정되어야 하고, 유원지 개발사업에 의해 추진할 경우 유원지 지설이 결정된 구역 내에서 도시계획시설 규칙에 적합하게 조성계획이 수립되어야 한다는 지정 요건을 부가한 점을 들고 있다. 또 하나는 휴양형 주거단지로 시작한 사업이 부동산 투자이민제를 이용하여 분양하기 위해 단독형, 빌라형, 콘도형 등의 휴양콘도미니엄으로 변화된 것에도 대해서도 대법원은 꼬집고 있다.

즉, 주거단지를 조성하는 방법에는 「도시개발법」에 의한 도시개발사업, 「택지개발사업촉진법」에 의한 택지개발사업, 그리고 「주택법」에 의한 대지조성사업 중 하나로 추진했어야 하는 것을 의미한다. 그런데 유원지로 사업을 추진한 것이다. 이게 가능했던 것이 1979년 8월 24일 구 「도시계획시설기준에관한규칙」이 개정되면서 제주도내 관광지구안에서 시행하는 유원지에 대해서는 특례조항이 신설되었기 때문이다. 하지만 유원지의 근본목적에 시설을 배치해야 한다는 것에 대해서는 특례를 주지는 않았다.

앞으로 어떠한 일이 벌어질까?

원고 측에서는 공사 중지 가처분 신청과 유원지 실시계획승인 무효 소송과 함께 토지 환매소송까지 같이 제기할 것으로 예상된다. 대법원이 실시계획 승인자체가 위법하다고 봤기 때문에 무효 소송과 환매소송은 원고가 이길 가능성이 높다.

원고가 승소하게 된다면, 이 사업자체가 백지화되고 사업시행자인 개발센터는 원상복구를 해야 하는 상황이다. 이미 사업시행자인 개발센터는 버자야제주리조트에 토지를 매각한 상태다. 곶자왈 빌리지는 이미 공정률이 50퍼센트를 넘어섰다. 이러한 상황에서 원상복구를 해야 한다면, 계약파기에 따른 위약금 지불, 철거비용 등 천문학적인 비용을 지불해야 한다. 철거를 하지 않더라도 환매에 따른 토지비용이 추가적으로 이루어져야 한다. 더 큰 문제는 제주국제자유도시개발사업 시행자인 개발센터의 위상이 추락한 것이다.

사업의 잘잘못을 떠나 이제는 예래동 휴양형 주거단지를 연착륙시켜야 한다. 주거단지에 맞는 도시관리계획을 수립해야 한다. 즉, 유원지 결정이 아닌 도시개발사업 등으로 사업을 추진해야 한다. 이를 위해서는 도시기본계획에서 이 지역이 시가화예정용지로 지정되어 있어야 한다. 그런데 불행하게도 예래동 휴양형 주거단지를 도시개발사업으로 추진할 수 있는 시가화예정용지는 없는 실정이다. 있다면 혁신도시 연계 시가화 예정용지 1제곱킬로미터와 도시지역외 주거형 지구단위계획 용지 5.2제곱킬로미터만 있을 뿐이다. 하지만 총량 범위내에서 주거형 시가화예정용지에 대한 용량은 남아 있기 때문에 도시개발사업으로 추진하더라도 약간의 논란은 있지만, 크게 광역도시계획의 범위를 넘어선다고 할 수는 없을 것으로 생각된다.

지금의 상황에서 도시개발사업으로 변경하는 것은 개발센터와 버자야리조트와의 계약을 유지하고, 공사가 그대로 진행되는 것이 제주도에 이익이 될 것이라는 판단에 따른 임시방편일 뿐이다. 이는 최악을 피하기 위한 차악의 선택일 뿐이다. 도시개발사업으로 변경・추진하는 것 자체가 가져올 파장이 너무나 크기 때문이다. 바로 공정성과 형평성의 문제다.

이번 판결로 실추된 제주국제자유도시개발센터의 이미지는 쉽게 회복되지 못할 것이다. 제주도를 위해서라도 이제는 개발센터가 뒤로 물러서는 것이 바람직하다. 이제는 개발센터가 외자를 유치한다고 하더라도 믿을 투자자가 없다. 개발센터 뿐만 아니라 제주도와 대한민국의 위상도 같이 추락했다.

이번 판결은 개발센터는 사업의 편의성만을 위해 도시개발사업이 아닌 유원지로 개발사업을 추진하고, 경미한 변경이 가능하다는 이유하나만으로 아무런 공론화 과정 없이 주거단지가 관광숙박시설 단지로 변경시키는 꼼수를 부린 것에 대한 응징이다.

도시계획은 주민들의 재산권을 제약하기 때문에 법과도 같다. 사익을 위해 도시계획을 변경하는 행위 자체에 제동을 건 것이다. 잘 못된 행위에 대해서는 책임을 져야 한다. 이번 판결을 계기로 제주국제자유도시 개발센터가 진정으로 책임지는 모습을 보여야 한다. 그리고 이미 도시계획에 대한 모든 권한이 제주도로 이관된 상태에서 개발센터가 국토교통부 산하 기관으로 남아 있어야 하는 것에 대해서도 심각한 고민을 해야 할 때도 되었다.

이번 판결을 계기로 제주도가 다시 한 번 더 성숙한 국제자유도시로 변모하기를 기대하면서 이글을 마칠까 한다.


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