제주시 원도심 지역 활성화 “고도 규제 완화만이 능사일까?”
제주시 원도심 지역 활성화 “고도 규제 완화만이 능사일까?”
  • 홍석준 기자
  • 승인 2013.04.17 18:25
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[집중진단] ② 재정비촉진지구 사업 실패 이유는 사업성 때문 … “인식 전환 필요”

제주시 원도심 지역 고도규제 완화 문제가 올 상반기 제주도정의 ‘핫 이슈’가 될 조짐을 보이고 있다. 최근 우근민 지사가 수차례에 걸쳐 원도심 지역 고도 규제 완화 검토를 지시하면서 도정의 현안으로 급부상하고 있기 때문이다. 침체된 원도심 지역 활성화를 위한 처방으로 우 지사가 내놓은 고도규제 완화 방안에 대해 3회에 걸쳐 집중 점검해 본다. [편집자 주]

지난 2008년 12월 제주시 원도심 지역에 대한 재정비촉진지구 지정을 시작으로 도심 재정비 사업을 추진됐지만 사업 기간을 1년 연장하는 등 우여곡절 끝에 결국 백지화됐다. 사진은 제주시 도심지역 전경.

제주시 원도심지역의 공동화 문제는 전임 도정에서도 상당히 고심했던 정책 중 하나로 꼽힌다.

지난 2008년 12월 속칭 칠성로와 무근성 일대를 재정비촉진지구로 지정 고시하고 관련 조례를 제정, 도시재생사업에 따른 재정비촉진계획 수립 용역이 발주되기도 했다. 하지만 지구 지정 기간을 1년 연장하면서까지 질질 끌던 이 사업은 결국 수포로 돌아갔다.

당시 백지화된 재정비촉진계획을 살펴보면, 제주시 일도1동과 삼도2동, 건입동 일대 45만3200㎡ 부지를 재개발, 인구를 9700명까지 늘린다는 내용이었다.

건축물의 높이와 관련, 주거지역 30m, 상업지역 35m로 묶여 있는 것을 각각 60m, 75m로 높인다는 부분도 포함돼 있었다. 최고 20층 높이의 아파트를 지을 수 있도록 하겠다는 것이었다.

당시 이 계획이 무산된 표면상의 이유는 제주도와 파트너십을 맺었던 한국토지주택개발공사(LH)가 참여를 포기했기 때문이었다. 하지만 그 속내를 들여다 보면 결국 사업성이 없다는 것이 가장 큰 이유였다.

원도심 지역이 침체된 여러 가지 배경 중 하나가 연동이나 노형, 삼화지구 등으로 인구가 유출된 것이었는데 똑같은 방법으로 다시 인구를 유입하는 것은 현실적으로 가능성이 희박하다는 것이다.

실제로 많은 전문가들의 얘기를 들어보면 “아무리 원도심 지역에 고층 빌딩이 들어선다고 해도 인구 유입 효과는 기대하기 힘들 것”이라는 분석을 내놓고 있다. 여러 제반여건상 연동 및 노형지구에 비해 경쟁력이 떨어질 수밖에 없기 때문이다.

제주대 건축학부의 김태일 교수는 “제주시 원도심 재생사업은 고도 완화 등 물리적 환경 규제를 완화한다고 해서 해결된 사안이 아니다”라는 진단을 내렸다. 이미 원도심 재정비촉진지구 사업을 몇 년 끌어오는 동안 고도 규제 완화로 풀 수 있는 문제가 아니라는 것이 증명됐다는 것이다.

더구나 최근 서울 용산의 사례에서 드러났듯이 고층 아파트 중심 재건축이라는 사업은 결국 지역 주민들이 조합을 구성해서 사업을 추진한다 하더라도 그 비용 부담이 고스란히 주민들에게 전가될 수밖에 없다.

김태일 교수는 “주거 환경을 개선한답시고 고층 빌딩을 짓고, 좁은 골목길을 넓히는 것은 70~80년대에나 통용되던 도심 재생 방식”이라며 “눈에 보이지 않는 원도심 지역의 가치를 살려주는 등 다양한 도시 재생 방법이 있을 수 있다”고 인식 전환 필요성을 강조했다.

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