제주 도시계획의 새로운 전진 ‘제주형 지구단위계획 수립 지침’
제주 도시계획의 새로운 전진 ‘제주형 지구단위계획 수립 지침’
  • 김형훈 기자
  • 승인 2020.03.12 16:51
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제주건축 [2019년 9월호] 건축 칼럼
하창현 제주특별자치도 도시계획상임기획팀장/공학박사

제주지역은 타 지역과 확연히 다른 자연환경, 역사문화와 풍습 등을 지니고 있어서 도시계획이나 건축에서 차별적 접근이 이루어져야 하나, 지역여건을 충분히 반영하는 데 한계가 있었다. 2010년 이후 과도한 개발투자와 인구유입으로 자연환경 및 경관은 훼손되고 있고, 지역주민의 삶의 질도 점점 낮아지는 부작용을 낳고 있다. 그래서 지역의 자연환경 및 경관 훼손을 방지하기 위해 도시계획 및 건축 분야 전문가들이 동참할 수 있도록 ‘제주형 지구단위계획 수립지침’을 마련하고 있다(2019. 8월 제정).

지구단위계획 제도는 지구단위계획구역의 토지이용을 합리화하고, 기능 증진과 경관·미관 개선으로 양호한 환경을 확보하며, 체계적·계획적으로 개발·관리하기 위하여 건축물과 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등에 대한 제한을 완화하거나 건폐율 또는 용적률을 완화하여 수립하는 계획이다. 그리고 토지이용계획과 건축물계획이 서로 환류되도록 함으로써 평면적 토지이용계획과 입체적 시설계획이 서로 조화를 이루도록 하는데 중점을 둔다. 주요 개발사업에서는 이러한 지구단위계획제도가 다양하게 활용되고 있어서 제주지역의 지역여건을 반영한 수립지침이 더욱 필요하다.

제주형 지구단위계획 수립지침의 의의와 성격은 제주의 지역여건을 고려한 세부기준을 정하여 지구단위계획제도의 원활한 운영을 도모하고, 토지이용의 공공성 및 합리성, 친환경 계획, 건축물의 디자인 수준 향상 등을 도모하여 지속 가능한 도시관리를 하는데 있다.

일반원칙에서는 용도지역의 변경을 허용하되 단일 용도지역 내에서 세부종변경 허용, 친환경 계획을 위해 공원·녹지면적 최소 이상 확보, 경사지의 지형변경 최소화, 보전관리·지구의 보전 및 관리계획 마련, 기반시설의 단계별 설치 등을 명시화하였다. 그리고 건축물 규모는 기준용적률, 허용용적률, 상한용적률의 근거를 마련하고, 건축물 높이 완화 규정(비도시지역 포함), 건축물의 주동길이 제한 등을 구체적으로 정하였다.

경관은 일정 수준이상의 개방지수, 입면차폐도 확보, 제주 돌담을 이용한 담이나 조경 권장, 녹색건축물계획, 지역건축재료 적용 및 특성화 계획, 건축물 색채계획을 마련하도록 하였다.

마지막으로 공공기여는 기반시설의 기부채납 의무화를 제시하였다. 이로써 지구단위계획에서는 자연환경보전과 경관확보를 위한 규정을 두면서 건폐율, 용적률, 높이 등의 인센티브를 부여하도록 하고, 지역특성을 고려한 건축물계획이 될 수 있도록 하였다. 이를 위한 기반시설의 확충은 필수조건으로 제시하여야 한다.

지구단위계획의 유형은 크게 다섯 가지로 구분하였다. 도시지역 내에서는 저층주거지 관리(재생)형, 공동주택 건립형, 도시개발 및 택지개발사업형으로, 그리고 도시지역 외는 주거형, 관광형으로 각각 구분하였다. 물론 여기에서 구분되지 않은 것은 국토교통부 지침에 따라 추진이 가능하다.

저층주거지 관리(재생)형은 도시지역 내 역사·문화 장소, 옛 정취 보존, 거주지 특성에 맞는 양호한 저층주택지 보존과 자연경관을 보호하기 위하여 단독 및 다세대주택이 밀집한 지역으로 주거환경개선이 필요한 지역을 대상으로 한다. 주로 공공이 민간의 참여를 유도하여 지역공동체를 지속적으로 유지하기 위해 각종 지원방안을 마련하고자 한다.

공동주택 건립형은 1만㎡ 이상의 면적에서 용도지역 종상향과 기반시설부담 기준을 제시하였다. 그리고 쾌적한 주거환경을 확보하기 위한 단지계획요소를 부분별로 정리하였다. 특히, 오픈스페이스, 주차장, 건축물 주동길이 및 배치, 경관 등의 세부기준을 정하고 있다.

도시개발 및 택지개발사업형은 도시개발법이나 택지개발촉진법 등의 대규모 도시개발에 있어서는 저탄소형 토지이용, 환경보전형 지구단위계획, 저영향개발기법(LID), 유니버셜 디자인(Universal Design) 및 범죄예방 환경설계(CPTED) 등의 설계요소를 포함하도록 하였다.

주거형은 시가화예정용지의 물량계획과 해당 지역의 인구증가 추이 등을 고려하여 임대주택공급 또는 구역 내외 도로, 상하수도, 학교 등의 공공인프라 설치를 통해 공공성을 충분히 확보하도록 하였다. 대상구역은 3만㎡ 이상이나, 공동주택개발은 10만㎡ 이상이어야 한다. 특히, 상하수도, 도로, 학교 등의 기반시설을 종합적으로 설치해야 한다. 건축물 높이를 4층(15m)에서 최대 5층(18m)까지 완화할 수 있도록 하고, 임대주택을 건설하는 경우는 건폐율, 용적률도 추가 완화할 수 있도록 하였다.

관광형은 제주가 지켜야 할 환경자산 등에 대해 보다 엄격한 기준을 적용하여 훼손을 최소함으로써 환경자산을 보전하는데 주안점을 두었다. 건축물 높이 완화 시 위원회 심의를 거치고, 이 때 완화조건을 명시하도록 하여 과도한 완화로 인한 문제점을 해소하고자 하였다. 그리고 대형사업장의 경우 하수는 자체처리할 수 있도록 하였지만, 관리기준은 환경부 기준으로 강화하여 관리할 수 있도록 구체화하였다.

수립지침과 아울러 제주 전지역을 대상으로 지구단위계획 기본계획을 수립 중에 있다. 특히, 시가화구역(주거·상업·공업)과 특정지역(관광지, 개발예상지역)을 대상으로 종합적, 체계적, 합리적 도시개발과 관리가 이루어질 수 있도록 계획체계를 마련하고 있다. 그러한 과정에 평면적 토지이용계획과 입체적 시설계획을 조화롭게 할 수 있는 적용가능한 다양한 계획기법을 계속적으로 찾아가기 위한 노력을 해 나갈 것이다. 앞으로 제주지역이 가져야 할 도시개발의 방향을 실현하기 위한 ‘제주형 지구단위계획 수립지침’은 새로운 도시계획 및 건축계획적 접근방법이 될 것으로 기대해 본다.


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