제주특별자치도는 재밋섬파크 부동산 매입 중단하고, 관련자들을 수사의뢰하라!
제주특별자치도는 재밋섬파크 부동산 매입 중단하고, 관련자들을 수사의뢰하라!
  • 이정민
  • 승인 2018.09.03 11:00
  • 댓글 0
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[이정민 칼럼]

# 왜 재밋섬파크인가?

재밋섬파크 매매가 처음 거론되었을 때, 반신반의했다. 구 아카데미극장 경매진행과정을 입수하게 되어 살펴봤다. 말도 안되는 경매였다. 채권자인 국민은행이 부실채권으로 자산유동화회사에 매각했고, 다섯 번 유찰되고 나서 최저가 24억원일 때, 특정인이 100억8000만원에 낙찰을 받았다.

이런 경우는 거의 없다. 100억8000만원이면 2차나 3차 경매에서 낙찰되었다면 아무런 의구심을 갖지 않았을 것이다. 이때부터 계속 지켜봤다. 도의회에서 (재)제주문화예술재단 업무보고 과정에서 나온 얘기들도 충격이었다. 계약 원인행위 이후에 서면으로 이사회의 승인을 받는 것은 민간에서도 좀처럼 하지 않는 행위다. 무엇인가 있겠구나 하여 재밋섬파크에 대해 지난 2개월 정도 관련 서류를 분석했던 것이다.

제주도가 재단으로 전출하는 자금도 도민들의 세금이다. 세금이 헛되이 쓰이는 것을 주민의 한 사람으로서 감시를 해야 했다. 그리고 다른 것은 몰라도 이 건은 반드시 막아야 하겠다는 생각도 들어 시작한 일이다.

# 한올글로텍 제주사업소 인수과정이 수상하다

㈜한올글로텍이라는 회사가 아카데미극장을 인수해 재밋섬파크를 만들었다. 이게 2014년도에 법인 인수합병과정에서부터 불법의 흔적이 보였다. ㈜블루시티홀딩스라는 법인의 등기부등본부터 살펴봤다. 대표이사, 상임이사, 감사가 변하는 과정이 심상치 않았다. 이에 대해 관계자들을 수소문해 찾아서 그 자초지종을 물어봤다.

㈜블루시티홀딩스가 ㈜한올글로텍 제주사업소 인수자금 대출을 받는 과정에서 대출은행의 담당자가 사문서를 위조한 사례가 발견됐고, 그 담당자가 지금의 대표이사가 됐다. 대출알선의 대가로 대표이사에 취임을 했다면 알선수재가 적용될 수 있다.

# 신탁된 재산의 거래는 수탁자와 계약을 체결해야 한다!

재밋섬파크가 있는 건물과 모든 자산은 ㈜신한은행이 수탁자가 되어 관리중이다. 사실상 재밋섬파크의 모든 자산은 수탁자인 ㈜신한은행이 가지고 있다. 신탁원부에 따르면 우선수익자가의 수익권증서는 73억5600만원이다. ㈜재밋섬파크가 우선수익자에 대한 채무는 61억3000만원이다.

(재)제주문화예술재단이 ㈜재밋섬파크가 위탁한 토지와 건물 매입을 위한 부동산매매계약을 체결하기 위해서는 ㈜신한은행과 매매계약을 체결하는 것이 옳다. 그런데 재단은 2018년 6월 18일 재밋섬파크와 부동산매매계약을 체결했다. 10일 후인 28일에 1차 중도금으로 10억원을 ㈜재밋섬파크로 입금했다. 신탁원부 제12조(임대차 등) 제6항에는 “신규 임대차 계약을 체결하거나 임대보증금을 증액하는 경우 임대차 보증금은 수탁자가 관리하기로 한다.”고 명시되어 있다. 다만 위탁자와 우선수익자간에 합의한 결과에 따르도록 한다는 단서조항은 있다.

그런데 이러한 신탁원부의 내용을 확인하지 않고 재단이 중도금을 재밋섬파크로 입금했다면 명백한 잘못이다.

왜 잘못일까? 재밋섬파크 대표이사가 이 돈을 들고 사라져버리거나 다른 곳에 사용하고, 수탁사에게 최종 변제를 하지 못하게 된다면 재단은 매매대금을 전부 지불하고도 부동산을 등기이전하지 못하는 사태가 발생할 수도 있어서 그렇다.

# 말도 안 되는 부동산매매계약서

이번에는 6월 18일 재단과 재밋섬파크가 체결한 부동산매매계약의 내용을 보자. 제4조의 내용을 보면, “매도인(재밋섬파크)은 계약체결 당시 위 부동산과 관련하여 근저당권 등 일체의 제한물권은 물론 이를 담보로 한 채무가 존재하지 않음을 확인한다.”고 돼있다. 이 자체가 말이 되지 않는다. 재밋섬파크는 자산을 모두 ㈜신한은행에 신탁했기 때문에 제한물권 설정에 아무런 권한이 없다. 신탁 자체가 “위탁자가 부담하는 채무 내지 책임의 이행을 보장하기 위해 수탁자가 신탁 부동산을 보전・관리하고 채무 불이행시 환가・정산하는 것”이 목적이다. 매도인이 채무가 존재하지 않는다고 얘기하는 것 자체가 거짓이고 하자다.

계약서 제7조에는 “2차 중도금 60억원을 수렴함과 동시에 부동산에 대해 소유권이전 청구권 보전을 위한 가등기를 매수인에게 설정해주기로 하며, 이와 관련된 비용은 균분하여 부담하기로 한다”고 돼 있다.

가등기라는 것이 무엇인가? 가등기란 말 그대로 임시등기다. 본등기를 할 수 있는 어떤 요건을 갖추지 못했을 경우 본등기의 순위를 확보하기 위해 임시로 하는 등기를 얘기한다.

이 계약 자체가 유효한 계약이고, 신탁돼 있는 부동산이 아니라고 가정하자. 매매계약에 따른 중도금을 입금했는데도 계약 원인행위가 없는 것처럼 매도인 단독으로 추가 대출을 받을 사람은 없다. 매수인을 속이려고 했다면 이는 사기일 수 있다.

재단이 매입하고 등기하는데 본등기를 하지 못할 사유가 존재하는가? 없다. 그렇다면 이 매매계약서가 어떻게 작성된 것인지 정말 궁금하다. 설령 가등기를 한다고 가정하자. 신탁회사가 이를 허용할 수 있을까? 채무가 모두 변제되고 신탁비용 등이 모두 납부되었을 때나 가능한 일이다. 계약금을 수탁자가 관리하고 있다면 모를까 중도금만으로는 채무와 신탁비용 정산이 불가능하다.

재단이 신탁된 것도 모르고 가등기라는 단어까지 계약서에 사용했다면 스스로 무능함을 만천하에 드러낸 일일 뿐이다.

# 사기죄나 편취죄는?

난 법조인도 아니고 법률전문가도 아니다. 형법을 보자. 형법 제347조(사기)는 “①사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한자는 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금형에 처한다. ②전항의 방법으로 제삼자로 하여금 재물의 교부를 받게 하거나 재산상의 이익을 취득하게 한 때에도 전항의 형과 같다”고 정의하고 있다.

위키피디아도 뒤져봤다. 거기엔 사기죄가 성립하기 위해서는 기망행위, 처분행위, 고의, 불법영득 의사가 필요하다고 하고 있다. 재밋섬파크가 실질적인 소유자가 아니면서 매수인인 재단에게 매수자가 재밋섬파크처럼 착오에 빠지게 하여 계약을 했다.

또한 계약서 제4조 또한 매도자가 사실상 근저당권이 존재함에도 존재하지 않는 것처럼 매수인을 기망한 것이나 다름없다고 생각한다. 제7조 또한 마찬가지다. 매도인이 가등기를 설정해줄 자격이 없음에도 설정해준다는 것 자체가 사기라 생각한다.

재산상의 죄이기 때문에 사기죄나 편취죄는 성립할 수 있을 것이다. 이에 대한 구체적은 물증을 찾는 것은 경찰과 검찰의 몫이다.

# 재밋섬파크 과연 그 가치는 얼마나 될까?

신탁원부에 표시된 총신탁가액은 96억8886만원이다. 여기에 주목할 것이 하나 더 있다. 부동산매매계약서에는 재밋섬파크 주차장으로 이용되고 있는 제주시 삼도이동 827-15번지(대지, 414제곱미터)가 빠져있다. 일반상업지역이고 2018년 현재 공시지가가 제곱미터당 64만원이다. 감정가격이 공시지가의 3배 정도 되는 것을 가정하면 7억9500만원짜리가 빠져 있다. 매매대상이 되는 건축물은 89억원 정도의 가치가 있다고 볼 수 있다. 이런 물건은 106억 7천만원(건축물 부가가치세 포함)에 재단이 매입하겠다는 것 자체가 문제가 있다.

2011년 9월 경매최저가격이 24억원이라는 것을 감안하면 이 수치는 많이 잡아준 것이다.

재밋섬파크가 오피스텔로 재건축하여 분양한다고 한 적이 있다. 최대 용적률 1000%를 모두 달성한다고 가정하고, 3.3제곱미터당 공사비 600만원, 철거비용 13억원 정도를 감안하면 공사비가 300억원 들어간다. 분양면적 20평을 감안하면 230세대 정도 규모의 건축물이 된다. 금융비용, 일반관리비, 분양대행수수료가 없고, 3.3제곱미터에 1천만원에 분양한다고 가정했을 때, 매출액이 471억원이 나온다.

이건 이론일 뿐이다. 빌트인으로 꾸미면 단위면적당 공사비는 700만원을 훌쩍 넘어설 것이고, 사실상 용적률 1000% 달성도 불가능하다. 사실상 경제성이 나오지 않는다. 부동산의 가치가 30억원 미만이라고 해도 사실상 사업이 힘든게 현실이다.

# 반드시 수사해야 한다!

재단이 이 건물을 매입해야 하는 이유는 단 하나다. 공공 공연연습장이 필요하고, 재단사무실로 사용하기 위해서라고 한다. 공연 연습은 어디서 해야 할까? 공연할 장소에서 하는 것이 가장 바람직하다. 지금 제주시내에 있는 한라아트센터나 제주도문예회관 1년 365일 공연이 있는 것이 아니다. 비는 시간 쪼개면서 연습하면 될 일이다. 공공 공연연습장이 없어서 제대로 된 공연 못하겠다고 하는 것은 연필이 나빠 공부를 못한다는 초등학생들의 푸념과 무엇이 다른가?

상황이 이러함에도 재단이나 제주도가 재밋섬파크 건물을 강행하는 이유가 무엇일까? 재밋섬파크에 약점이라도 잡힌 것은 아닐까? 이 부분은 필자가 알 수 없다.

많은 주민들이 다양한 음모론을 제기하고 있다. 이런 음모론 자체가 제주도민의 단합이나 화합에 걸림돌이 될 뿐이다.

부동산매매과정에서 불법적인 요소나 불법 자금이 오고 간 것은 없는지, 재밋섬파크가 적자일텐데 공적 자금으로 버티는 것은 아닌지? 도민갈등 방지 차원에서라도 이제는 경찰이 나서서 적극 수사해야 할 때다.

<칼럼 내용은 미디어제주의 편집 방향 및 의견과 다를 수 있습니다>

 

이정민 칼럼

이정민 칼럼니스트

1989. 홍익대학교 도시공학과 입학
2002. 홍익대학교 대학원 도시계획과(공학박사)
1995. 국토연구원 연구원
2003. 제주발전연구원 연구원
2004∼2006. 2011. 제주대학교 시간강사
2006∼2014. 제주특별자치도의회 정책자문위원


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