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[기획특집] 예래휴양형주거단지 좌초 위기 ① JDC, 대출금 대납에 줄소송 예약

제주국제자유도시개발센터(이하 JDC)가 예래 휴양형 주거단지 조성 사업의 1단계 사업 부지를 제외한 2~9단계 토지를 인수하면서 예래 단지 사업 좌초 위기가 점차 현실화되고 있다. 현재 진행중인 상황과 향후 예래휴양형 주거단지 사업 전망을 두차례에 걸쳐 진단해 본다. [편집자 주]

JDC는 지난 20일 휴양형 주거단지의 1단계 공사 대출금 상환 만기일이 도래했음에도 버자야측이 대출금을 상환하지 못함에 따라 나머지 2~9단계 토지를 인수한다는 입장을 밝혔다.

지난 2013년 9월 25일 버자야측과의 ‘매매예약에 의한 가등기’ 계약에 따른 조치다.

여기서 JDC가 얘기하는 2013년 계약의 성격과 내용을 분명히 이해할 필요가 있다.

이 계약은 지난 2009년 3월 JDC와 버자야간 체결된 토지매매계약을 보충하기 위한 성격의 계약으로, 대주단의 요청에 의해 사업자인 버자야에 대한 신용 보강을 위한 가등기 계약서였다.

즉 이미 이 때부터 버자야는 대주단으로부터 사업 추진능력에 대한 신용을 잃고 있었던 것으로 볼 수 있다는 얘기다.

가등기 계약의 내용을 보면 ‘기한이익 상실 사유가 발생하는 경우 JDC는 전체 사업에 대한 권리(전체 사업부지, 미분양물, 인허가권, PF채무, 주식 및 BJR측이 전체 사업에 대해 보유하고 있는 모든 권리 등)를 인수하고 버자야측은 해당 일체의 권리 등을 JDC에 양도’하기로 돼있다.

지난해 3월 대법원 확정 판결 이후 사업 자금을 대출해준 대주단은 1월 20일까지 PF 대출금을 상환할 것을 버자야측에 통보했고, 버자야측이 대출금을 상환하지 못했기 때문에 JDC가 부동산매매예약 약정에 따라 1070억원에 토지를 인수하게 된 것이다.

JDC는 부지 인수를 발표하면서 “향후 제주특별법 개정 결과 및 행정소송 결과에 따라 버자야측과 협상을 통해 사업 추진방향을 결정하게 될 것”이라고 밝혔지만 사실상 JDC와 버자야측은 결별 수순에 들어선 것으로 받아들여지고 있다.

상식적으로 소송을 제기하는 것은 양측이 더 이상 화해나 조정이 불가능, 법원의 판단을 받겠다고 하는 것인 만큼 버자야로서는 더 이상 JDC와 휴양형 주거단지에 대한 협력관계를 유지하는 것이 불가능하다고 판단했기 때문에 소송을 제기한 것으로 볼 수 있다.

JDC 관계자에 따르면 버자야측은 자신들이 손해를 입게 된 5조원 중 일부인 3500억원을 청구하는 소송을 제기한 상태다.

여기에다 JDC로서는 토지주들과의 줄 소송에도 대비해야 하는 사면초가의 상황이 됐다.

JDC측에 따르면 현재 소유권이전등기 말소 소송을 제기한 원토지주는 모두 15명으로, 이 중 2명이 협의매수에 의해 토지를 판 경우인 것으로 파악되고 있다. 나머지 13명은 모두 수용재결처분에 의한 경우이기 때문에 법원이 지난해 3월 대법원 판결 내용을 준용해 판결을 내릴 것으로 예상되고 있다.

하지만 원토지주대책협의회 등에 따르면 현재 소송을 준비중인 이들까지 합치면 모두 50여명에 달하는 것으로 알려지고 있다.

지난 13일, 신년 기자회견에서 김한욱 JDC 이사장은 사업 계속 추진 가능성에 대해 “일단 특별법이 개정되면 법에서 위임한 조례가 제정되고 정해진 조례에 따라 계획이 변경될 수 있다”면서 “여러가지 시나리오가 있지만 구체적으로 말하지 못하는 건 소송과 직결돼 있기 때문”이라고 언급한 바 있다.

현재 버자야측이 제기해놓고 있는 행정 소송 외에도 추가로 제기할 것으로 예상되는 소송에 대한 준비를 하고 있는 것으로 유추해볼 수 있는 대목이다.

하지만 JDC 관계자를 통해 버자야측이 최대 5조원의 손해 배상을 요구할 수도 있다는 얘기가 흘러나오고 있지만, 객관적으로 현실성이 없는 청구액이라고 보는 시각이 많다.

실제로 지난 2009년 투자진흥지구 지정 당시 고시문을 보면 2008년부터 2027년까지 발생하는 개발이익의 순현재가치(NPV)가 7488억원으로 명시돼 있다.

소송을 준비해야 하는 JDC로서는 극도로 몸을 사릴 수밖에 없겠지만, 한편에서는 JDC가 천문학적인 손해 배상 가능성을 앞세워 특별법 개정을 압박하는 카드로 사용하고 있는 것 아니냐는 비판적인 문제 제기가 나오는 것도 당연한 것으로 보인다.

홍석준 기자 다른기사 보기