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“꿈에그린 분양가상한액 따져보니 평당 700만원 밑돌아”
“꿈에그린 분양가상한액 따져보니 평당 700만원 밑돌아”
  • 김형훈 기자
  • 승인 2015.09.18 10:01
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[제주 부동산 제정신인가] <4> ‘꿈에그린’ 분양가상한액은 얼마일까
시중에 떠도는 분양가 “너무 높아”…분양가심사위원회 제역할 해야
제주첨단과학기술단지 조감도.

앞서 기획을 통해 제주시 아라동 제주첨단과학기술단지 사업지구에 들어설 ‘꿈에그린’ 사업에 따른 개발이익을 추정해봤다.

시중에 떠도는 평당 850만원으로 분양이 됐을 경우 시행사인 ㈜디알엠시티는 370억원의 개발이익을, 시공사인 ㈜한화건설은 508억원의 개발이익을 챙길 것으로 추정했다. 시행사와 시공사의 개발이익을 모두 합하면 878억원이 된다.

평당 900만원일 경우엔 시행사와 시공사가 가져가는 개발이익은 당연히 더 많아진다. 시행사 519억원, 시공사 508억원 등 ‘꿈에그린’을 통한 개발이익은 1027억원이 된다고 추정을 했다.

부동산 개념을 모르는 이라고 하더라도 이 정도 개발이익을 가져간다면 시중에서 떠도는 분양가가 너무 높다는 걸 단박에 알 수 있다.

그렇다면 적정한 분양가는 어느 정도일까. 아파트 분양가는 분양가심사위원회의 심사를 거치도록 돼 있다. 분양가심사위원회는 법적으로 구성하게 돼 있다. 분양가심사위원회는 분양가격 공시내용의 적정성 여부 등을 따지는 역할을 한다.

또한 국토교통부에서 고시한 ‘공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 시행지침’에 따르면 분양가격의 구성 항목별 비용이 너무 많거나 혹은 축소되지 않도록 철저하게 심사하도록 하고 있다.

여기에서 핵심이 되는 건 택지비(토지비)와 기본형건축비다. 분양가를 산정하기 위한 기본 요소이기 때문이다.

기본형건축비는 매년 3월 1일과 9월 1일 등 두차례 국토교통부 장관이 고시한다. 지난 9월 1일자로 국토교통부가 고시한 기본형건축비는 평당 562만원이다. 올해 3월 고시 때보다 0.73% 상승했다. 이는 공급면적, 즉 분양면적을 기준으로 한 건축비용이다. 공급면적을 기준으로 한 기본형건축비가 적지 않음을 알 수 있다. 관련 공무원들도 다소 높다고 지적을 하고 있다.

그런데 공급면적이 곧 평당 건축비용을 의미하는 건 아니다. 여기에 공급면적에서 빠진 지하주차장과 기타 시설 등 연면적 개념으로 건축비용을 따져야 한다.

대기업 영업팀의 수주기준인 평당 실행공사비는 평당 280만원선이다. 국토교통부가 9월 1일자로 고시한 기본형건축비를 보면 공급면적을 제외한 기타 면적을 공급면적의 35% 수준으로 잡고 있다. 이를 기본형건축비에 대입을 하면 평당 기본형건축비는 대략 378만원이 나온다.

앞서 분양가를 산정하기 위한 기본 요소로 택지비와 기본형건축비를 거론했다. 분양가상한액을 계산할 때도 이들 요소는 빠져서는 안된다. 분양가상한액은 택지비와 택지비 가산비, 여기에다 기본형건축비와 건축비 가산비 등이 포함된다. 택지비 가산비와 건축비 가산비는 점유비율이 낮기 때문에 택지비와 기본형건축비만을 놓고 계산하면 분양가상한액을 얻을 수 있다.

‘꿈에그린’은 택지비가 평당 116만원이다. 여기에 국토교통부가 9월에 고시한 기본형건축비를 더하면 된다. 택지비(116만원)와 기본형건축비(562만원)를 더하면 평당 678만원이라는 계산이 나온다.

국토교통부가 매년 두차례 고시하는 기본형건축비는 ‘그것보다 넘어서서는 안되는’ 최고치를 의미한다. 따라서 ‘꿈에그린’은 평당 678만원 넘게 분양해서는 안된다는 결론을 얻을 수 있다.

더 낮춘다면. 앞서 국토교통부에서 고시한 공급면적 기본형건축비에 지하주차장 등 다른 요소를 계산했을 때 얻을 수 있는 기본형건축비는 378만원이라고 했다. 택지비(116만원)에 이를 더하면 최소 분양가는 494만원이다.

시중에 떠도는 850만원, 더 높게는 평당 900만원에 달할 것이라는 ‘꿈에그린’ 분양가. 아직 분양가가 결정되지 않았으나 국토교통부의 아주 높게 잡은 기본형건축비를 더하더라도 평당 700만원은 되지 않는다.

이제 남은 건 분양가심사위원회의 몫이다. 국토교통부의 지침에 나와 있듯 ‘철저한 심사’가 심사위원들이 해야 할 일이다.

<김형훈 기자 / 저작권자 ⓒ 미디어제주 무단전재 및 재배포 금지>


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