“평당 900만원에 분양하면 개발이익 1000억원 넘어”
“평당 900만원에 분양하면 개발이익 1000억원 넘어”
  • 김형훈 기자
  • 승인 2015.09.08 14:24
  • 댓글 2
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[제주 부동산 제정신인가] <3> ‘꿈에그린’은 그야말로 꿈
평당 850만원일 때 시행사·시공사 개발이익 878억원 추정
제주첨단과학기술단지 사업지구.

제주도의 높은 부동산 가격. 그에 대한 문제점이나 결론을 내리기에 앞서 현재 제주 도내에서 이뤄지고 있는 아파트의 분양 실태를 우선 점검하는 게 필요하다.

분양가격은 떨어질 줄 모르고 계속 오르기만 하면서 집을 장만하기 위해서 아파트를 사는 시대는 꿈꾸기조차 어렵게 됐다. 때문에 제주에서도 육지부의 대도시처럼 투기목적으로 아파트를 분양받으려는 이들이 서로 달려들고 있다. 이에 편승해서인지 분양가는 상승 곡선이다.

<미디어제주>가 지난 기획을 통해 아파트 분양으로 인해 시행사와 시공사가 어느 정도 이득을 챙기는지를 따져봤다. 제주시 아라동에 들어선 ‘아라 아이파크’인 경우 시행사와 시공사의 개발이익은 389억원으로 추정했다.

그렇다면 아파트를 꿈꾸고 있는 이들을 겨냥한 ㈜한화건설의 ‘꿈에그린’. 시행사와 시공사는 어느 정도의 개발이익을 얻을까.

‘꿈에그린’은 한창 말이 많다. 제주국제자유도시개발센터가 ㈜디알엠시티에 헐값으로 땅을 수의계약에 줬다는 비난이 일고 있다.

그럼에도 ‘꿈에그린’은 브랜드 때문인지 평당 850만원에서 900만원에 이른다는 소문들이 파다하다. 현재 분양 심의도 끝나지 않았는데 이런 가격대에 대한 소문이 넘쳐나는 이유를 모르겠다.

어쨌든 세간에 떠돌고 있는 평당 850만원을 기준으로 했을 때 ‘꿈에그린’을 통해 얻는 개발이익은 과연 얼마일까.

‘꿈에그린’은 분양심의를 받지 않았기에 정확한 분양면적은 나오지 않는다. 대신 전용면적을 기준으로 하면 대략적인 분양면적을 알 수 있다. 분양면적을 알아야만 개발이익이 어느정도인지를 계산할 수 있어서다.

‘꿈에그린’은 전용면적 84.79㎡(26평) 380세대를 비롯, 모두 759세대이다. 759세대의 전용면적을 모두 더하면 7만3631㎡가 나온다. 이해를 돕기 위해 평으로 바꾸면 759세대의 전용면적은 2만2312평이 나온다.

개발을 통해 벌어들일 이익을 산출하기 위해서 필요한 건 분양면적으로, 분양면적은 전용면적에 주거공용면적을 합한 걸 말한다. 주거공용면적은 복도와 계단, 엘리베이터 등이 포함된다. 대개 주거공용면적은 전용면적의 75% 수준이 된다. 따라서 ‘꿈에그린’의 분양면적은 전용면적 2만2312평과 전용률 75%를 더하면 2만9749평으로 추정할 수 있다.

‘꿈에그린’은 평당 850만원에서 900만원을 호가하고 있다고 앞서 얘기했다. 평당 850만원일 경우 매출액은? 분양면적에 평당 분양가를 곱하면 매출액은 2528억원이 된다.

대신 여긴 땅값이 싸다. 평당 116만원으로 계산을 하면 전체 토지비는 330억원임을 산출해낼 수 있다.

 

공사에 돌입하면 시공사는 돈을 뿌리게 돼 있다. ‘꿈에그린’ 공사비는? ㈜한화건설은 지난 8월 금융감독원에 공시한 반기보고서를 통해 도급공사비는 1590억원이라고 했다.

도급공사비는 실제 공사비는 아니다. 지난 기획에서 설명했듯이 도급공사비는 위험요소와 진짜 공사비, 금융비용 등이 전부 포함된다.

실제로 들어가는 공사는 각 세대 뿐아니라 주거공용면적(복도, 계단, 엘리베이터) 외에도 지하주차장 등 포함돼야 할 것들이 많다. 연면적은 일반적으로 분양면적의 30% 수준으로 보고 있다. ‘꿈에그린’의 분양면적에 30%를 곱하면 연면적은 3만8673평으로 나온다.

이런 식으로 계산을 이어가면 평당 850만원일 때 ‘꿈에그린’을 통해 시행사는 370억원, 시공사는 508억원의 개발이익이 생긴다. 시행사와 시공사 모두를 합친 개발이익은 878억원이나 된다.

만일 세간에 떠도는 평당 900만원으로 분양을 한다면. 앞서 계산 방식대로 하면 시행사 519억원, 시공사 508억원 등 ‘꿈에그린’의 개발이익은 1027억원이 된다. 과연 ‘꿈에그린’이 꿈꾸는 이들을 위해 존재하는 것인가. 아니면 제주도민들은 브랜드에 홀려 뭣도 모르고 비싼 아파트를 구매해야 하나.

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이런일이 2015-09-08 21:43:24
국가기관이 개입된 것인지 철저히 파헤처야 돼요
집한체 구하기가 얼마나 어려운데 시공사와 관계자들의 배만
불리는 일을 하고 있네ㅠㅠ
기자님이 분석을 잘해줘서 고맙네요~~

제주도 2015-09-08 17:52:17
제주도민은 아무도 사지말아야 하겠군요~~불매운동으로 분양가 하락시켜야.
주택을 구하는 사람을 위한 개발이 아니라 시행사와 시공사 관련자들을 위한 개발이군요 가슴이 아프네요 ㅠㅠ