앞서 제주국제자유도시개발센터(JDC)가 추진하고 있는 첨단과학기술단지 공동주택 수의계약의 문제를 지적했다.

이번부터는 본격적으로 제주도내 아파트 분양의 문제점을 지적한다.

솔직히 아파트 분양가가 너무 높다는 지적이 일고 있다. 평당 900만원을 찍은 아파트는 이미 나와 있고, 첨단과학기술단지에 들어설 한화건설의 ‘꿈에그린’도 평당 850만원에서 900만원을 호가할 것이라는 예견들이 나오고 있다.

과연 이같은 분양가격이 현실과 맞는지를 따져봐야 한다. 그러려면 시공비는 어느 정도 되며, 시행사와 시공사가 챙겨가는 돈의 규모를 알아야 한다. 그래야만 분양가격이 높은지, 그렇지 않은지를 판단할 수 있다.

우선 이미 분양된 두 곳의 아파트를 사례로 분양가격의 실태를 살펴본 뒤, 분양 예정에 있는 ‘꿈에그린’의 적정한 분양가를 한 번 산출해보겠다.

<미디어제주>는 지난 2011년에 분양된 현대산업개발의 ‘아라 아이파크’와 2012년 분양된 ‘노형2 아라파크’ 등 2개 지역을 골랐다. 가장 최근에 생긴 아파트이면서 분양가격이 가장 높은 아파트에 해당하는 브랜드이기 때문이다.

아파트 분양을 통해 이익을 남기는 곳은 땅 장사를 하는 시행사와 아파트를 짓는 시공사로 구분된다. 시행사는 분양면적에 평당 분양가격을 곱한 매출액에서 사업비를 빼면 사업이익이 생긴다. 아파트 공사를 하는 시공사는 도급공사비에서 실제 공사비(실행공사비)를 빼면 이익을 남기게 된다.

아무튼 복잡하지만 ‘아라 아이파크’인 경우 614세대에 분양면적은 2만2410평이다. 평당 분양가격이 730만원이었으니 총 매출액 규모는 1636억원이 된다.

‘아라 아이파크’의 아파트 공사는 현대산업개발이 맡았다. 시공사인 현대산업개발은 지난 2012년 5월 금감원공시 사업보고서를 통해 도급공사비를 1028억원이라고 밝히고 있다. 여기에다 토지비(당시 평당 토지비는 238만원) 총액은 254억원이 된다. 토지비와 도급공사비, 기타사업비 등 시공비를 포함하면 사업비가 된다. ‘아라 아이파크’의 사업비는 1436억원이다. 정리를 하면 ‘아라 아이파크’의 매출액은 1636억원이며, 사업비는 1436억원이다.

매출액에서 사업비를 제외하면 나머지 돈은 시행사가 먹게 된다. 당시 ‘아라 아이파크’ 시행사는 디알엠씨티로 매출액에서 사업비를 뺀 198억원 가량을 챙겼을 것으로 추정된다. 매출액에서 도급공사비와 토지비 기타사업비를 제외하면 된다. 기타사업비는 각종 홍보비를 포함한 것으로 도급공사비의 15% 가량이 된다.

그렇다면 시공사인 현대산업개발은 어느 정도를 챙겼을까. 아파트를 짓는 이유는 이익을 남기기 위해서다. 금감원에 공시하는 도급공사비는 공사를 해서 드는 비용을 말하는 게 아니다. 도급공사비엔 위험요소와 진짜 공사비, 금융비용 등이 전부 포함된다.

평당 공사비는 분양면적을 평당 분양가로 나누면 된다. 이렇게 계산하면 ‘아라 아이파크’ 평당 공사비는 459만원이라는 얘기가 나온다. 그러면 이 돈이 모두 아파트 공사에 드느냐. 그렇지 않다. 대기업에 몸담고 있는 이들에게 관련 아파트의 실제 공사비를 알아본 결과 ‘아라 아이파크’는 평당 280만원 가량 든 것으로 나타났다. 평당 공사비를 연면적(2만9986평)에 곱하면 실제 공사비는 874억원으로 추정할 수 있다.

도급공사비 1028억원에서 실행공사비를 빼면 189억원이 남는다. 시행사인 현대산업개발이 챙겨갔을 것으로 추정되는 아파트 개발에 따른 이익금이다.

‘아라 아이파크’ 시행사인 디알엠씨티 198억원, 시공사인 현대산업개발 189억원을 합하면 343억원 가량이 아파트 분양에 따른 최종 이익이 되는 셈이다. 어쨌든 실행공사비와 기타사업비는 추정으로 계산을 했지만 평당 분양가격이 너무 높다는 지적을 받기에 충분하다.

‘노형2 아이파크’도 이런 식으로 계산하면 시공사 이익 91억원, 시행사 118억원 등 209억원의 이익을 챙긴 것으로 분석할 수 있다.

다음은 세간에서 떠도는 ‘꿈에그린’이 과연 이름에 걸맞게 적정 분양가격이 어느정도인지를 살펴본다.

<김형훈 기자 / 저작권자 ⓒ 미디어제주 무단전재 및 재배포 금지>

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